Коротко: Продаж державного боргу, зокрема банку «Ощадбанк» і «Укрексімбанк», багатофункціонального комплексу «Gulliver» на публічних торгах може мати наслідки, що виходять за межі ринку нерухомості. Ця подія є важливою для інвестиційної привабливості країни та її економіки загалом. Чому цей актив є унікальним, як його підготували до продажу і чому ця історія набагато глибша, ніж стандартний аукціон.
Вступ
Для інвестора площа будівлі, її архітектура чи кількість орендарів мають значення лише після того, як буде дано відповідь на одне фундаментальне запитання: чи спроможна держава гарантувати захист прав власності та виконання фінансових зобов’язань?
Саме тому історія багатофункціонального комплексу (БФК) «Gulliver» виходить далеко за межі ринку нерухомості. Вона стала своєрідним випробуванням для державних інституцій, банківської системи та правових механізмів захисту прав кредиторів. Її результат матиме значення для інвестиційної привабливості країни і, як наслідок, для її економіки загалом.
Аукціон з продажу БФК «Gulliver» було оголошено на сайті Prozorro.Sale 31 серпня 2026 року.
Більше, ніж просто повернення депозиту
БФК «Gulliver», один із найбільших багатофункціональних комплексів країни, розташований у центрі Києва. Торговельні галереї, офіси класу А, ресторани, торговельні приміщення, сучасний паркінг та зручне транспортне сполучення сформували об’єкт нерухомості, який багато років залишається одним із найвідоміших комерційних активів України.
Однак сьогодні привертає увагу не стільки його комерційна привабливість чи архітектура, скільки історія його трансформації як активу.
Його продаж, про який вже оголосила консорціум державних банків «Ощадбанк» та «Укрексімбанк», означає завершальний етап багаторічних зусиль банківського консорціуму з повернення застави за одним із найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії української банківської системи.
Консорціум державних банків почав кредитувати інвестиційний проєкт будівництва БФК «Gulliver» у 2006 році, а сам об’єкт було введено в експлуатацію у 2014 році. Незважаючи на кілька реструктуризацій та спроб врегулювати борг, з червня 2024 року позичальник, ТОВ «Три О», почав скорочувати платежі банкам, доки повністю не припинив обслуговування боргу.
Два державні банки ініціювали процедуру стягнення заставного майна в березні 2025 року, коли боржник фактично припинив співпрацю з банками. 26 липня 2025 року, після завершення всіх юридичних процедур, власником комплексу став консорціум державних банків: «Ощадбанк» отримав 80% активу, а «Укрексімбанк» — 20%.
У банківській практиці звернення стягнення на заставне майно є рутинною частиною функціонування фінансової системи. Однак, як правило, цей процес відбувається виключно в правовому полі. Саме тому ця справа привернула увагу професійної спільноти — попри не лише судові процеси, але й активний опір колишнього власника щодо передачі об’єкта, консорціум державних банків зумів забезпечити функціонування «Gulliver» і, врешті-решт, підготував його до публічного продажу.
«Справа «Gulliver» має значення далеко за межами банківського сектора. Для нас це насамперед історія про інвестиції. «Ощадбанк» є одним із найбільших партнерів українського бізнесу у фінансуванні інвестиційних проєктів, тому ми зацікавлені в тому, щоб такі якісні активи знаходили ефективних власників і продовжували розвиватися. Продаж «Gulliver» стане важливим сигналом для українських та міжнародних інвесторів про те, що в Україні працюють правові механізми захисту прав кредиторів, а великі інвестиційні активи можуть повертатися на відкритий ринок та продаватися прозоро й на конкурентних умовах», — говорить Юрій Каціон, Голова правління «Ощадбанку».
Новий етап у житті активу
Одразу після переходу комплексу під контроль банківського консорціуму у 2025 році головним завданням стало не управління комерційною нерухомістю як бізнесом, а стабілізація роботи об’єкта. Банки провели технічний аудит, відновили інженерні системи, забезпечили безперебійну роботу та зберегли основний пул орендарів.
Такий підхід відповідає практиці найбільших світових фінансових інституцій. Банк не стає довгостроковим девелопером. Його завдання – повернути активу ринкову ліквідність, забезпечити прозорість управління та створити умови для переходу до нового власника.
Для потенційних інвесторів це суттєво змінює якість самого активу. Це вже не проблемний об’єкт із невизначеним майбутнім, а функціонуючий комплекс, що генерує операційний дохід і готується до продажу на відкритому ринку.
Прецедент, що впливає на інвестиційний клімат
У міжнародних рейтингах конкурентоспроможності та оцінках інвестиційної привабливості важливу роль відіграє не лише макроекономіка. Інвестори ретельно оцінюють справедливість судової системи, рівень захисту прав кредиторів, прозорість процедур та спроможність державних інституцій виконувати свої функції. Саме тому справа «Gulliver» має системне значення.
Така оцінка виходить за межі інтересів одного банку. Вона стосується всієї фінансової системи. Адже чим ефективніше працюватиме механізм кредитних гарантій, тим більше можливостей матиме бізнес для залучення фінансування. Банки зможуть точніше оцінювати ризики, міжнародні фінансові організації – активніше залучатися до українського ринку, а інвестори – розглядати країну як юрисдикцію з чіткими правилами.
Чому саме Gulliver?
Комерційна нерухомість такого масштабу рідко виходить на відкритий ринок, не тільки через свою вартість, а й через дефіцитність.
У більшості європейських столиць знакові багатофункціональні комплекси давно є частиною портфелів міжнародних інвестиційних компаній, REITs, страхових чи пенсійних фондів. Наприклад, Westfield London належить Unibail-Rodamco-Westfield, десятки найбільших торгових центрів у Франції, Італії та Центральній Європі – Klépierre, а значну частку преміальної комерційної нерухомості Лондона володіють Land Securities та British Land. Саме так працює зрілий ринок, де подібні активи розглядаються не як одноразові проєкти розвитку, а як довгострокові інвестиційні інструменти.
«Gulliver» має характеристики, що забезпечують його довгострокову цінність: центральне розташування, диверсифіковану модель доходів, усталений бренд, сучасну інфраструктуру та стабільний попит з боку орендарів.
Після відновлення роботи комплекс знову став повноцінним гравцем на ринку комерційної нерухомості Києва. Саме тому його майбутній продаж може зацікавити не лише українські компанії. Це один із небагатьох активів такого масштабу, який може стати предметом відкритої інвестиційної конкуренції.
Звісно, реалії війни в Україні суттєво впливають на настрої традиційних, консервативних інвесторів. Однак для гравців з вищим апетитом до ризику діє інше фундаментальне правило: ризик сьогодні перетворюється на надзвичайно високий прибуток завтра. Для тих, хто готовий інвестувати в Україну вже зараз, придбання БФК «Gulliver» — це унікальна можливість отримати частку в першокласному активі на етапі, коли ринок враховує максимальну премію за воєнні виклики, гарантуючи колосальний потенціал зростання ринкової капіталізації після стабілізації ситуації.
Тому історія «Gulliver» сьогодні — це не просто приклад надзвичайно ефективної роботи державних банків. Це також історія довіри. Довіри до фінансової системи країни. Довіри до державних інституцій. Довіри до правил, які поступово набувають практичного значення.
А приклади, як цей, украй потрібні країні, яка, попри війну та колосальне навантаження, все ж зберігає фінансову стабільність.
