167
Закон створює небезпечний прецедент для державної та комунальної землі
Верховна Рада України ухвалила законопроєкт №12089, яким посилено права добросовісного набувача. Однак громадські активісти та експерти закликають Президента України Володимира Зеленського ветувати цей документ. На їхню думку, набуття чинності нового закону спричинить легалізацію земельних схем в Україні, а історичні будівлі, ділянки без статусу стануть заручниками часу, корупції й великих грошей.
Каштан NEWS аналізував можливі наслідки парламентської законотворчості.
Що пропонують
Закон №12089 «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача», зокрема, передбачає, що після десяти років від моменту незаконного відчуження земельної ділянки (лісу, прибережної, рекреаційної, природної зони) держава чи громада — в залежності від того, хто є власником — утрачають право вимагати повернення таких територій. Крім того, передбачено, що якщо з часу відчуження минуло до десяти років і суд ухвалить рішення щодо повернення ділянки державі чи громаді, власники (тобто держава або громада) повинні компенсувати новому власникові вартість ділянки, але вже за її ринковою вартістю. Водночас компенсацій втрат державі та територіальній громаді не передбачено.
«Закон-відбілювач»
Цей закон є небезпечним, адже фактично дає індульгенцію людям, які свого часу незаконно або не зовсім законно отримали у власність нерухомість, земельні ділянки, місця водного, прибережного фонду. Таку думку висловили активісти київської Громадської організації «Спадщина».
Якщо розглядати в цьому контексті Київ, то дія закону в разі набуття чинності буде особливо «яскравою». Адже лише за часів керування столицею міським головою Леонідом Черновецьким була поширена практика роздавати «охочим» земельні ділянки скрізь, де це можна і не можна. Зокрема, під дерибан потрапили й землі природоохоронного, історико-культурного призначень, території прибережних смуг, об’єкти водного фонду. Наприклад, в історії з екопарком «Осокорки» чітко видно, як працюють земельні схеми. Так, відоме озеро Небреж на супутниковому фото є, а в державному кадастрі воно підписано як земельна ділянка з цільовим призначенням під житлову забудову. Тобто за фактом це — озеро, а за документами — вже будівельний майданчик.
Час врятує землевласника
На жаль, у Києві таких прикладів можна навести багато. Деякими з цих «курйозів» займаються органи прокуратури, намагаючись скасувати рішення Київської міської ради щодо надання земельних ділянок із порушенням їхнього цільового призначення. Нині прокурори ще мають можливість звертатися до суду для скасування незаконного набуття прав власності, договорів оренди тощо.
Проте новий закон передбачає, що після десяти років від моменту набуття у власність особою земельної ділянки чи нерухомості і неоскарження цього права в судовому порядку, така особа буде вважатися добросовісним набувачем права власності.
«Отже, ми матимемо узаконення нерухомості, яка була роздана у тому ж Києві в період до 2015 року. Таким чином усі гучні земельні дерибани в один момент можуть стати цілком законними», — пояснюють активісти.
Земля і правоохоронці
У цьому контексті цілком логічним буде запитання: чому правоохоронні органи мовчали весь цей час і не оскаржували подібні «земельні» рішення? Але тут не все так просто, як здається на перший погляд. Варто лише уявити весь масив роздерибаненої землі! Знов-таки, за часів Черновецького лише за одне пленарне засідання сесії Київська міська рада могла «нарізати» охочим десятки земельних ділянок різної площі та в різних місцях столиці. Звісно, органи прокуратури мали б опрацювати всі ці справи. Але проблема в тому, що це фізично нереально зробити. Адже нинішній темп роботи, скажімо, районної прокуратури в доведенні до суду подібних справ становить не більше трьох на рік.
Водночас логіка нового закону полягає в тому, що якщо прокуратура не встигла повернути в міську чи державну власність незаконно отримані землі чи нерухомість, то це все має назавжди залишитися за тими особами, які встигли відхопити цей шмат землі.
Масштаби
А тепер давайте масштабуємо проблему в межах України: в інших великих і малих населених пунктах держави теж є міські, селищні та сільські ради, які так само на власний розсуд розпоряджаються нерухомим майном громад. Уявіть, що ми отримаємо: скільки державної та комунальної землі назавжди перейде комусь у власність! А це — і території історико-культурного призначення, і земельні ділянки, на яких розташовані пам’ятки археології, і музеї під відкритим небом, і заповідники, і землі водного фонду.
Новий закон дає нечистим на руку особам мотивацію: у будь-який спосіб дочекатися, коли сплинуть десять років, і ти тоді станеш цілком законним власником незаконно набутого нерухомого майна або землі.
Теорія і практика
Першочергово варто наголосити, коментує документ київський юрист Станіслав Борис, що цей закон стосується виключно майна, яке вибуло або вибуде з власності держави або територіальної громади.
Нині, пояснює юрист, Цивільний кодекс України визначає, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Особливостей щодо комунального чи державного майна не встановлено.
А в ухваленому Верховною Радою України законі пропонується встановити, що для випадків витребування майна, яке вибуло з державної або комунальної власності, строк позовної давності розпочинається з моменту вибуття майна з власності держави чи місцевої громади.
Тобто, якщо раніше строк позовної давності розпочинав свій відлік, наприклад, коли прокуратура отримала відомості про незаконне вибуття майна, то в разі вступу закону в силу, строк позовної давності розпочинатиме перебіг від моменту вибуття майна, без врахування будь-яких інших факторів.
Чи варто хвилюватися
Отже, що може змінитися? Наприклад, якщо раніше майно було незаконно продано, прокуратура могла звернутися з відповідним позовом до суду протягом трьох років, які обраховувалися з дня її обізнаності. Тепер, якщо майно було незаконно продано більше, ніж 10 років тому, витребуванню у власність держави чи територіальної громади воно більше не підлягає. А оскільки за загальним правилом та перехідними положеннями цього закону встановлено зворотну дію закону в часі, вказані норми стосуватимуться вже поданих позовів. І в тому випадку, якщо на момент розгляду справи 10-річний строк закінчився, суд змушений буде відмовити в задоволенні позову.
Водночас, зауважує юрист, законопроєкт встановлює винятки. Так, указані норми не поширюються на випадки, якщо майно на момент вибуття з володіння держави або територіальної громади належало:
а) до об’єктів критичної інфраструктури;
б) до об’єктів державної власності, що мають стратегічне значення для
економіки і безпеки держави;
в) до об’єктів та земель оборони;
г) до об’єктів або територій природно-заповідного фонду, за умови
наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів (територій)
на момент вибуття з володіння;
ґ) до гідротехнічних споруд, за умови наявності підтвердних документів
про статус таких об’єктів на момент вибуття з володіння;
д) до пам’яток культурної спадщини, які не підлягали приватизації.
Отже, зазначені об’єкти нерухомого майна можуть бути захищені в тому порядку, що існує нині.
Окремо законом встановлено і відшкодування добросовісному набувачу майна, якщо рішення про витребування такого майна буде ухвалено.
Немає грошей — немає й компенсацій
Є ще деякі моменти, що викликають занепокоєння в активістів та правознавців. Так, законодавці поклали на державу та органи місцевого самоврядування обов’язок: у разі звернення з позовом, одночасно перераховувати на рахунок суду певний забезпечувальний платіж, який дорівнює вартості майна. Мета такого заходу спрямована на полегшення отримання добросовісним набувачем відшкодування за витребуване майно.
Однак рішення законодавця про набуття чинності цим законом від наступного дня після його опублікування є хибним. Річ у тім, що під час ухвалення державного та місцевих бюджетів, наприклад, на 2025 рік, відповідні видатки в них не закладали. Тобто, без внесення відповідних змін у бюджети, процес витребування майна може повністю зупинитися.
Також, як зазначає Станіслав Борис, ті провадження, за якими тривають судові розгляди, можуть не завершити в зв’язку зі зворотною дією в часі вимог щодо компенсації добросовісному набувачу вартості витребуваного майна.
Євген ДЕМ’ЯНОВ
