Чому 80% будинків не потрапляють до програм модернізації

Україна має значний потенціал для зменшення енергоспоживання будівель – майже на 42%. Це стане можливим завдяки заходам з енергоефективності, що забезпечить стабільнішу роботу системи опалення, менші рахунки, тепліші квартири та зниження загального навантаження на енергосистему.

Проте, навіть найпростіша термомодернізація потребує значних витрат. Досвід ОСББ, які брали участь у програмах Фонду енергоефективності, показує, що встановлення індивідуального теплового пункту (ІТП) може коштувати мешканцям 400–600 тис. грн, балансування системи опалення – 150–250 тис. грн, встановлення лічильника тепла – 50–80 тис. грн, а утеплення труб – 50–100 тис. грн.

Такі витрати були б посильними за наявності грантів чи пільгових кредитів. Однак, скористатися ними можуть далеко не всі будинки. Згідно з дослідженням ГО «Екодія», близько 80% багатоквартирних будинків не мають ОСББ, тоді як усі національні програми підтримки («Енергодім», «ГрінДІМ», «ВідновиДІМ») та пільгові кредитні інструменти працюють виключно з організованими співвласниками (ОСББ, ЖБК або кооперативами).

Внаслідок цього, модернізація охоплює лише 20% житлового фонду. Переважно старі, енерговитратні будинки залишаються поза увагою, хоча саме вони споживають значно більше енергії на опалення та гарячу воду. У таких будівлях мешканці найчастіше вмикають електроприлади для додаткового обігріву, що суттєво збільшує навантаження на мережу в пікові години.

Що не працює у державній політиці

Експерти у сфері ЖКГ та енергоефективності визначили чотири системні прогалини, які блокують модернізацію будинків без ОСББ:

• Нормативна невизначеність. В Україні відсутня обов’язковість створення ОСББ, а регулювання діяльності управляючих компаній є слабким. Немає вимог щодо фінансових гарантій чи вимірюваних показників якості, а механізми впливу мешканців на управителя обмежені. Це часто блокує процеси модернізації ще на старті.
• Відсутність інституційної підтримки на місцях. У країні немає системної мережі консультаційних центрів, які б допомагали мешканцям створювати ОСББ, проводити збори, готувати технічну документацію чи обирати проєкти. За даними опитування КМІС, 91% мешканців багатоповерхівок бажають впроваджувати енергоефективні заходи, але 74% не знають жодної доступної їм програми. Майже половина (48%) готові створити ОСББ, однак їм бракує організаційного лідерства або елементарної інформації щодо початку процесу. Ситуація ускладнюється низькою якістю роботи управляючих компаній: чим гірший досвід взаємодії, тим більше мешканці схиляються до об’єднання, але навіть у такому разі перехід до ОСББ може тривати роками.
• Фінансування. Національні програми, які реалізуються через Фонд енергоефективності та інші інструменти, орієнтовані виключно на ОСББ. Будинки без ОСББ у кращому випадку можуть розраховувати на окремі пілотні програми в окремих містах, але жодного масштабного механізму для них не існує. Єдиний виняток – програма ремонту пошкодженого житла через Фонд ліквідації наслідків збройної агресії, де заявниками можуть бути органи місцевого самоврядування. Проте навіть у цьому випадку мешканці скаржаться на брак інформації та впливу на якість робіт.
• Відсутність координації. В Україні немає інституції, яка б координувала комунікацію та політику управління житловим фондом, а також немає єдиного відповідального органу за розвиток ОСББ.

Що можна зробити вже зараз

Незважаючи на перешкоди, будинки без ОСББ можуть впроваджувати мінімальні, але ефективні заходи.

Тепловий облік. Встановлення загальнобудинкових лічильників тепла, передбачене законом, є найпростішим способом зробити споживання прозорим і керованим. Фактичне виконання цього заходу є нерівномірним.

Індивідуальні теплові пункти (ІТП). Економія від їх встановлення становить 10–15%. Для будинків із централізованим опаленням це базовий інструмент, що дозволяє впорядкувати подачу тепла та зменшити перевитрати. Кабмін вже подав до парламенту законопроєкт про обов’язкове встановлення ІТП у всіх будинках із централізованим опаленням. Це загальне правило, яке має охопити весь житловий фонд, незалежно від наявності ОСББ. ІТП може стати першим етапом, який не потребує складних колективних процесів і дає відчутний ефект навіть без комплексного ремонту.

До простих заходів всередині будинку також належать утеплення трубопроводів та заміна старої арматури, що забезпечує 2–3% економії.

Яке рішення?

Державну політику у сфері житлово-комунального господарства формує Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури. Однак, на практиці її реалізація ускладнена через брак інституційної спроможності системи. Відсутній дієвий контроль за управителями, консультативна підтримка для співвласників та механізми, які б дозволили модернізувати будинки без ОСББ.

Йдеться не про централізоване «управління» всім житловим фондом, а про створення системи координації, контролю і підтримки. Без цього інтегрувати житловий фонд у програми модернізації неможливо, і надалі в них братимуть участь лише 20% будинків, де створені ОСББ.

Стратегія модернізації житлового фонду має базуватися на розвитку ОСББ як основного механізму управління, тому державі слід більше популяризувати об’єднання співвласників.

Водночас, для будинків без ОСББ слід передбачити мінімальний пакет обов’язкових заходів, що забезпечить швидкий результат, економію ресурсів та створить мотивацію для об’єднання. Це дозволить інтегрувати весь житловий фонд у державні програми модернізації, не чекаючи роками, поки всі будинки об’єднаються. Від швидкості доступу цих багатоповерхівок до модернізації залежить, як країна проходитиме наступні зими.